상가임대차 보호법 5% 임대료 인상 금액 계산하는 방법

 

상가임대차보호법

 

우리 법에는 임차인을 보호해주는 법이 두 가지 있습니다. 주택 세입자 보호를 위한 주택임대차 보호법과 상가 세입자 보호를 위한 상가임대차 보호법이 그것입니다. 서울을 기준으로 임대료와 보증금을 합한 환산보증금이 9억 원 이하의 상가일 경우 상가임대차법 보호를 받으며, 임대인은 인상률 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있습니다. 

 

상가임대차 보호법과 주택임대차 보호법은 서로 비슷한 규정이 많습니다. 또한 이 두 가지의 법은 강행규정으로서 위반하여 임대인과 임차인이 약정을 할 경우 그 부분은 모두 무효가 됩니다.

 

제11조(차임 등의 증감청구권)
 ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.  
<개정 2020. 9. 29.>

시행령 제4조(차임 등 증액 청구의 기준) 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.  
<개정 2008. 8. 21., 2018. 1. 26.>

 

상가임대차 보호법의 조건 취지와 환산보증금 계산 방법

상가임대차보호법의 보호를 받으려면 상가에 입주를 하고 세무서에서 사업자등록을 합니다. 그러면 다음날부터 대항력이 발생합니다. 대항력이란 임차인으로서 임대차 보호법에 의해 가질 수 있는 정당한 권리를 말합니다. 사업자등록증을 낼 때 확정일자 까지 받으면 우선변제권도 갖을 수 있습니다. 상가임대차 계약의 확정일자는 관할 세무서에서 받을 수 있습니다. 

 

상가임대차 보호법은 기본적으로 영세상인을 보호하기 위한 취지의 법입니다. 영세 자영업자와 소상공인들이 한 점포에서 마음 편하게 개인사업을 할 수 있도록 임차인 입장에서 유리한 조건으로 최대 10년까지 보장하는 법입니다. 그렇기 때문에 지역에 따라 일정 보증금액 이하의 상가에 대해서만 상가임대차 보호법의 적용을 받게 됩니다.

 

이때 필요한 개념이 환산보증금입니다. 환산보증금이란 보즘금과 월세를 환산하여 계산한 금액이며 보증금+월세 x100으로 구할 수 있습니다. 아래 표의 지역별 환산보증금 금액을 초과한다면 영세상인이 아니라고 판단하여 상가임대차법 보호 대상이 아닌 것입니다. 

 

지역별 상가임대차 보호법 적용 환산 보증금액 (19. 4. 2 개정)

서울 기준 : 9억 원 이하
과밀억세권(인천, 고양, 성남, 광명, 남양주, 수원 등) / 부산 : 6억 9천만 원 이하
광역시(부산 제외)/세종시/일부 경기도권(파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주) : 5억 4천만 원 이하
기타 지역 : 3억 9천만 원 이하

 

 

 

 

임대차 기간 계약갱신요구권 묵시적 계약갱신

임대차 기간을 안 정했거나 1년 미만으로 정한 경우 상가임대차법에서는 1년으로 인정하게 됩니다. 하지만 세입자 입장에서는 1년 미만으로 주장할 수 있습니다. 또한 상가임대차법에서는 임차인이 임대차 계약이 끝나갈 때 계속 계약을 갱신할 수 있도록 보장해 주고 있습니다. 명시적으로 합의하여 계약을 갱신하는 계약갱신요구권과 임대 임차인 상호 간에 서로 아무 말없이 지나가서 자동적으로 갱신이 되는 묵시적 계약갱신에 의한 것인데요.

 

• 계약갱신요구권의 경우 상가의 환산보증금의 액수와 관계없이 모든 임차인에게 적용이 됩니다. 취지는 보통 상가의 경우 인테리어나 집기류 설치 등의 초기 비용이 들기 때문에 이러한 비용을 보전하고 일정 기간 안정적으로 가게를 운영해 나갈 수 있게 하기 위함입니다. 
• 묵시적계약갱신의묵시적 계약갱신의 경우는 전환보증금 기준상에 영세상인에 속하는 계약일 때 해당합니다. 묵시적 계약갱신의 경우는 임대차 계약은 1년으로 봅니다. 그러나 임차인의 경우는 1년 미만으로 언제든지 계약을 종료할 수 있고 그렇게 될 경우 통보한 날로부터 3개월 이내에 계약이 종료됩니다.

상가임대차 보호법에서는 임차인이 계약 종료 6개월에서 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유없이 거절하지 못하도록 하고 있습니다. 2018년 10월 16일 법 개정으로 기존 5년에서 최대 10년으로 변경되어 보장이 됩니다.

 

이때 중요한 것은 계약갱신요구권 행사의 경우는 기간의 준수가 중요한데요. 반드시 임대차 계약 기간 종료 1개월 전 까지 계약갱신 의사를 밝히고 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 내용증명이나 문자, SNS 메시지, 전화 통화의 경우 녹취 등을 통해 명확한 의사를 밝히는 것이 중요하겠습니다. 

 

건물주가 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우

• 월차임의 3기 차임연체 
• 허위나 거짓으로 임차했을 때
• 임차인이 무단전대
• 고의나 중과실로 임차물 건의 파손되었을 때
• 철거나 재건축

특히 철거나 재건축의 경우는 계약 당시 재건축 유무를 명시한 경우에 해당하며 안전진단이나 위험으로 인한 철거 재건축이 필요한 경우만 해당합니다.

 

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보증금과 월차임 모두 5% 인상이 가능한가? 

보증금과 월세를 모두 5% 인상할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 1000만 원에 월세 100만 원이라고 한다면 보증금 1000만 원의 5%인 50만 원과 100만 원의 5%인 5만 원을 인상할 수 있는 것입니다.

그러나 일반적으로는 보증금과 월세를 동시에 올리기보다 월세만 인상하기를 바라는 경우가 더 많기 때문에 이러한 경우는 보증금과 월세를 환산보증금으로 전환한 후 계산을 해주어야 합니다. 이 부분을 보통 잘 모르시고 헛갈려하시게 됩니다.

 

보증금과 임차료의 환산보증금 전환하여 계산 방법

보증금 1천만 원 월차임 100만 원인 경우

1. 환산보증금 구하기 : 100만원 × 100 + 1000만 원 = 1억 1000만 원 
2. 환산보증금에서 인상 가능한 5% 금액 = 1억 1000만 원 × 5% = 550만 원 (보증금과 임차료 합하여 계산)
3. 인상 환산보증금 = 1억1000만원 + 550만원
4. 인상 환산보증금 - 보증금 = 1억 550만 원
5. 1억 550만 원 ÷100 =105.5만 원

보증금 1000만 원에 월세 100만 원일 때 본 상가의 환산보증금은 얼마일까요. 월세 100만원 × 100 = 1억 원이니 환산보증금은 1억 1천만 원이 됩니다. 이렇게 되면 5% 인상 후의 환산보증금은 1억 1천550만 원이 됩니다.

 

여기서 보증금 1천만 원을 공제하고 다시 100으로 나누어 주면 인상 후 월 차임액을 계산할 수 있습니다. 월차임 1백5만 5천 원이 나오네요. 보통 이와 같이 보증금과 임차료를 환산보증금으로 계산한 후 인상률 5%를 적용한 후 보증금을 공제한 금액을 다시 100으로 나누어 주는 방법으로 계산합니다. 보통 블로그나 유튜브에서 설명하는 방식은 이러한 계산식을 활용하는데요.

 

 

 

 

환산보증금 월차임 전환 계산식이 틀렸다?

보증금과 임차료를 환산보증금으로 계산하여 5% 인상률을 계산하는 위의 방법이 맞지 않다는 견해가 있습니다. 위의 계산법이 계산 편의를 위한 방법이라고 하는데, 상가임대차 보호법의 제11조와 12조 항목을 잘 살펴보면 그 근거를 찾을 수 있습니다. 

 

전세일 때는 전세보증금만 증액
월세일 때는 월차임만 증액
보증금+월세 일 때는 보증금과 월세 둘 다 인상 가능
보증금 1000만 원 × 5% = 50만 원
월세 100만 원 × 5% = 5만 원

 

간단하지만 문제는 일반적으로 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 경우가 많은 것에서 혼란이 생깁니다. 이러한 경우에는 보증금의 5%에 대하여 월세로 전환하여 청구를 하면 됩니다.

 

관계 법령에 따른 보증금의 월차임 전환 시 산정률 제한

제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.  <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13.>
1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율

제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조 제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할 2푼을 말한다.
② 법 제12조 제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.
[전문개정 2013. 12. 30.]

 

대통령령으로 정하는 비율이란 연 12%이며 대통령령으로 정하는 배수란 한국은행금리 x4.5배입니다.현재 글을 작성하는 시점의 한국은행 기준금리는 0.75%입니다. 0.75% × 4.5 = 3.375% 비율이 나오게 됩니다. 연 12%보다 낮은 비율인 3.375배%를 보증금의 5% 금액에 곱하여 주면 보증금 5% 인상분이 월세로 전환되는 것입니다. 

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이 공식대로 보증금 1000만 원에 월세 100만 원 상가를 5% 인상률 적용하였을 때 증액할 수있는 최종 금액을 다시 한 번 구해 보겠습니다.

월세 100만원 × 5% = 5만 원
보증금 1000만 원의 5% = 50만 원
50만 원 (보증금 5% 인상분) × 3.375% = 16,875
16,875 / 12 =  1406원

 

이렇게 계산을 한다면 보증금 1000만 원 월차임 100만 원 상가의 5% 인상금액 상한선은 51,406원입니다. 단순히 환산보증금의 5% 인상률에서 보증금을 공제한 금액인 55,000원과 조금 차이가 납니다. 적은 금액이라 별 것 아니라고 생각할 수도 있지만 월차임과 보증금이 크다면 큰 금액이 될 것입니다. 

 

이상 상가임대차 보호법에 따른 임차료  5% 인상률 계산 방법에 대해 알아보았습니다. 본문의 내용은 관계 법령에 근거한 내용이지만 참고 사항으로 알아두시기 바라며 중요한 결정은 전문가와 상의하시기 바랍니다.